目前我国最主要的房*方式有三种：商业*款、公积金*款以及组合*款（组合*即商*与公积金*结合），三种*款方式中商业*款的手续最为简单，要求也最低，放款速度最快；公积金*款的利率最低，但手续相对会麻烦一些，放款的速度也慢。对于开发商而言，最喜欢的就是商业*款，正因为如此，开发商给予商业*款的客户优惠力度往往也是最高的，比如使用公积金*款的给予99折优惠，使用商业*款的则可能给予97折优惠。

商*转公积金*款？

商业*款转公积金*款指的就是你买房时，先使用商业*款的方式把钱*出来购房，待以后满足条件了，再去转为公积金*款。

一般而言，两种情况下会采用这种方式：一是*款人目前自身条件没有达到公积金*款条件 （比如缴交公积金的时间不够要求的时长），此时只能先办理商业按揭*款，待达到公积金*款条件后再办理公积金*款；二是开发商为了尽快回款，以较高的优惠力度让用户先办理商*，后续再让客户自行去转为公积金*款。

为什么商*回款速度会更快呢？现实中，使用公积金*款的，必要条件之一就是楼栋主体必须在封顶之后才可以申请，而商业*款只需楼体建到一定程度，如高层需建到三分之一，多层楼盘需建到三分之二，小高层需建到三分之一，即可申请，而且商业*款比较注重“五证齐全”，一般购房者在合同备案之后就可以申请*款。从这点上商*快了公积金一步。

其次，商业*款只要银行审批即可，效率快，放款也快。与之相反的公积金*款或者组合*款，因为这两个均涉及到公积金，必须公积金中心及银行两方面审核，效率慢，放款也慢。而房地产行业对于资金周转要求可是很高的，这也是为何我们使用商*买房的打折比使用公积金*款买房的打折要来得高的原因，因为开发商要尽快回款，毕竟越高的周转速度，可以获得的收益就越高。

商*与组合*的利息差

举例分析：假设你购买的房子总价是100万，首付30万，*款70万，如果纯使用商*，*款利率为LPR+50BP（目前五年期及以上的LPR为4.65%，因此LPR+50BP=5.15%），*款期限30年，等额本息为例进行计算，*款利息约为67.6万元。

那如果你使用组合*（即30万的商*+40万的公积金*款）呢？同等条件下，*款利息约为55.6万元（公积金*款的利率为3.25%）。两者相差近12万元，所以有条件的情况下，还是尽量直接使用组合*或者公积金*款（个人公积金*款最高额度为40万元，夫妻为60万元）。

商业*款转公积金*款的要求

既然我们都知道公积金*款的利率低，那么现有的商业*款可否转为商业*款呢？答案是不一定，具体的要看当地的政策，比如宁波、南京、贵阳、福州、莆田、东莞等全国多个城市之前均实行商业*款转公积金*款，减轻购房者的压力，不过随着办理人数的越来越多，部分城市已经暂停了该业务，以福州为例，在2020年的时候，已经暂停办理“商*转公积金*款”的业务了。

那么如果可以的话，商*转公积金*款需要什么条件呢？一般而言，不同的地区都会略有出入，具体要看你们当地的规定，如下图所示，系宁波住建局在2019年回复网友商*转公积金*款的条件（目前网上没有查询到宁波暂停办理的商*转公积金*款的消息，也没有关于《宁波市区商业性个人住房按揭*款转住房公积金*款管理操作细则》废除的通知，所以宁波应该是可以办理商转公积金），由于各地的政策有出入，所以要想办理的可以先查询自己所在地的政策，在按照规定办理即可。

需要说明的一点是，个人公积金最高可*40万（夫妻60万元），但是这有一个前期条件就是你缴纳的公积金水平可以达到*款的封顶额，比如你每个月就缴纳200元公积金，那么即使公积金最高可*40万元，你也无法*到这个额度。

总结

如果一开始可以组合*或者公积金*款就尽量直接组合*/公积金*款，商*转公积金*，一则不是每个城市都支持，二则相对而言手续也比较麻烦，后续可能需要多跑几次银行及公积金中心，所以有条件还是一开始直接就上公积金*款或者组合*更好！