1.关于房屋维修的知识
天花板抹灰开裂的原因：天花板开裂是由于水泥砂浆抹平层没有很好的与基层楼板结合。处理办法是，将水泥砂浆层打掉，然后涂一层素水泥浆做结合层，再补抹水泥砂浆后做抹灰处理。
地砖开裂的原因：一般是由于空鼓问题造成的。在外力作用下使其开裂。处理办法是更换地砖，更换时注意贴合的水泥砂浆要饱满。
镜子周围的木制框松动的原因是由于木框的木质没有完全干好。处理办法是用干的木材制作。
厕所冲水口管与瓷砖连接处出现裂缝是由于水泥砂浆与胶管的伸缩率不一样。热胀冷缩引起的。处理办法是在管道与瓷砖接口处用聚合物防水砂浆处理。
石膏线开裂的原因是由于基础开裂引起的，也有的是在不同材料交接处出现。处理办法是在基层用玻纤布加涂料贴在开裂位置。然后再做表面的修补。
2.如何做好房屋维修工作
很理解您的心情，并同情您的境遇，之所以这样说，是因为这个工作由一个刚出校门的学生负责，确实是勉为其难，没有十年八年的磨砺和积累，要做好这份工作真不容易。但现状是就业这么难，好容易有这份工作，看来您也很珍惜，只有硬着头皮干，而且尽量干好。
正如您所说，这个工作的难度在于出现问题原因的分析，建议您去买一些、或在网上搜索下载有关建筑工程质量问题分析，以及建筑工程质量通病防治方面的书籍资料，这多少会对您有所帮助的。本人手头都是十几年前老版的，有些过时，不好向您推荐。
另外，请您在工作中虚下心来，向有经验的同事，甚至是老工人多请教，这方面的工作，经验相当重要。
还有，有些问题可以拿到网上来讨论，热心的、有经验的网友不少，能够解决不少问题。
祝您好运。
3.房修工程师是干什么的
房修工程师简单点来说就是地产的售后，当初设立该职位的目的就是针对房屋做维保工作。不过这几年地产行业高速发展，房修不仅做维保，前期介入也要涉及了。
房修前介只针对室内，目的是排查风险，避免群诉，以及确定备品备件等等。房修在项目的时间是工地开放前一个月进场前介，工地开放日至交付日安排维修，交付后驻场维保2年（屋面及室内有防水要求的保修5年），维保期到了就撤场转下一个项目。
房修工程师具备知识：
1、工程管理、建筑类专业，具有工程师职称为佳；
2、熟练掌握计算机及办公自动化操作系统；
3、二年及以上现场施工管理经验；
4、具有良好的沟通、协调、过程控制能力和文字组织的能力以及独立处理事务的能力，能够承受一定的工作压力；
5、热情、开朗，工作认真、细致，责任心强。
岗位职责：
1、组织、协调、有效落实房屋维修工作，对维修工作的进展情况及施工情况进行检查；
2、负责房屋维修的技术解释工作，协调业主、施工单位、地产公司三者之间的关系，配合各相关部门做好维修整改工作；
3、对房屋维修资料进行整理、归档；
4、完成部门安排的各类临时性任务。
扩展资料：
房屋维修管理制度原则
房屋维修管理工作必须为人民群众的居住生活服务、为社会经济服务。总的原则是美化城市、造福人民、有利生产、方便生活。具体来说有如下原则：
一、坚持“经济、合理、安全、实用”的原则
1、经济，就是在房屋维修过程中，节约与合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱、多修房。
2、合理，是指修缮计划要制定得合理，要按照国家规定与标准修房，不随意扩大修缮范围。
3、安全，就是通过修缮，使物业不倒、不塌、不破，主体结构牢固，用户住用安全。保证物业不发生伤人事件，是房屋维修的首要原则。
4、实用，就是从实际出发，因地制宜，以适应用户在使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋的效能。
二、采取不同标准、区别对待的原则
对于各种不同类型的房屋，要依据不同的建筑风格、不同结构、不同等级标准，区别对待。
三、维护房屋不受损坏的原则
这一原则强调的是“能修则修，应修尽修，以修为主，全面养护”。各类房屋都是社会财富的重要组成部分，及时修缮旧损房屋，对房屋注意保养、爱护使用，保持房屋正常的使用功能基本完好，维护房屋不受损坏，这是房屋维修管理工作的一项重要任务。
四、为用户服务的原则
房屋维修的目的是为了不断地满足社会生产和人民居住生活的需要。在房屋维修管理上，必须维护用户的合法使用权，切实做到为用户服务；建立和健全科学合理的房屋维修服务制度；房屋维修管理人员要真正树立为用户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决用户急需解决的修缮问题。
五、修缮资金投资效果最大化的原则
房屋修缮资金的管理原则就是获得最大投资效果，少花钱，多修房，修好房。各类工程维修费用的多少，必须确定一个合理的标准，不得随意浪费。
参考资料：搜狗百科-房屋维修管理
4.物业管理公司开展不同层次的房屋维修管理工作的具体内容是什么
1。
做好对所管房屋的查勘鉴定工作 为了掌握房屋的使用情况和完损状况，根据房屋的用途和完好情况进行管理，在确保用户居住安全的基础上，尽可能地提高房屋的使用价值并合理延长房屋的使用寿命，物业管理公司必须做好房屋的查勘鉴定工作。查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的管理基础工作，为维护和修理房屋提供依据。
查勘鉴定一般可分为定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定及工程查勘鉴定等。 2。
房屋维修计划管理 计划是企业管理的重要职能之一，它是在经营决策的基础上，对企业生产经营活动的事先安排。计划管理是企业管理的重要组成部分，是为了使企业的生产经营活动能够达到预期的目标所开展的综合性管理。
其目的是按计划对企业的各项生产经营活动进行合理安排和有效协调，充分利用企业人力、财力、物力，调节好生产、供应和销售的关系，使企业生产有秩序、有步骤地进行。房屋维修计划管理是物业管理公司计划管理的重要内容，它是指为做好房屋维修工作而进行的计划管理，是整个企业计划管理的重要组成部分。
维修计划管理的内容一般包括企业房屋维修计划的编制、检查、调整及总结等一系列环节，其中积极做好计划工作的综合平衡是房屋计划管理的基本工作方法。 3。
房屋维修质量管理 保证质量是房屋维修管理的重要目标之一，为保证和提高产品质量而开展的企业管理工作即质量管理。 房屋维修质量管理是指为保证维修工程质量而进行的管理工作，它是物业管理公司质量管理的重要组成部分。
房屋维修质量管理的内容一般包括对房屋维修质量的理解（管理理念）、建立企业维修工程质量保证体系以及开展质量管理基础工作等。 4。
维修工程预算 维修工程预算是物业管理公司开展企业管理的一项十分重要的基础工作，它同时也是维修施工项目管理中核算工程成本、确定和控制维修工程造价的主要手段。 通过工程预算工作可以在工程开工前事先确定维修工程预算造价，依据预算工程造价我们可以组织维修工程招投标并签订施工承包合同，在此基础上，一方面物业管理公司可据此编制有关资金、成本、材料供应及用工计划，另一方面维修工程施工队伍可据此编制施工计划并以此为标准进行成本控制。
从造价管理的过程看，维修工程最终造价的形成是在其预算造价的基础上，依据施工承包合同及施工过程中发生的变更因素，通过增减调整后决定的。 5。
维修工程招标投标 招标投标是物业管理公司对内分配维修施工任务、对外选择专业维修施工单位，确保实现维修工程造价、质量及进度目标的有效管理模式。 实现招投标制是我国建筑业管理体制和经营方式的一项重大改革，它通过竞争机制来分配施工任务，要求各个施工单位通过市场与其他施工单位进行竞争，接受任务委托方对工程质量、工期及造价等方面的评判，从而确保施工任务能分配给具有最优表现的施工单位，同时也有利于施工单位自觉地加快技术进步、改善经营管理和服务作风，促进建筑业的发展。
组织招投标是物业管理公司的一项重要管理业务，一方面，通过组织招投标构建企业内部建筑市场，通过市场竞争来实现施工任务在企业内部各施工班组之间的分配；另一方面，通过邀请企业外部专业施工单位参加公平竞争，充分发挥市场竞争的作用，实现生产任务分配的最优化，从而为提高整个企业维修工程的经济效益、社会效益和环境效益打下基础。 6。
房屋维修成本管理物业管理公司 成本管理是物业管理公司为降低企业成本而进行的各项管理工作的总称。房屋维修成本管理是物业管理公司成本管理的重要组成部分。
房屋维修成本是指耗用在各个维修工程上的人工、材料、机具等要素的货币表现形式，即构成维修工程的生产费用，把生产费用归集到各个成本项目和核算对象中，就构成维修工程成本。 房屋维修成本管理是指为降低维修工程成本而进行的成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本检查等工作的总称。
维修成本管理工作的好坏直接影响到物业管理公司的经济效益及业务质量。 7。
房屋维修要素管理 在房屋维修施工活动中，离不开技术、材料、机具、人员和资金，这些构成房屋维修施工生产的要素。 所谓房屋维修要素管理是指物业管理公司为确保维修工作的正常开展，而对房屋维修过程中所需技术、材料、机具、人员和资金等所进行的计划、组织、控制和协调工作。
所以房屋维修要素管理包括技术管理、材料管理、机具管理、劳动管理和财务管理。 8。
房屋维修施工项目管理 房屋维修施工项目管理属于物业管理公司的基层管理工作。 它主要是指物业管理公司所属基层维修施工单位（或班组）对维修工程施工的全过程所进行的组织和管理工作。
房屋维修施工项目管理主要包括组织管理班子、进行施工的组织与准备、在施工过程中进行有关成本、质量与工期的控制、合同管理及施工现场的协调工作。 9。
房屋维修施工监理物业管理公司 房屋维修施工监理是指物业管理公司将所管房屋的维修施工任务委托给有关专业维修单位，为确保实现原定的质量、造价及工期目标，以施工承包合同及有关政策法规为依据，对承包施工单位的施工。
5.如何加强小区维修管理
随着当前经济的快速发展和收入水平的不断提高，人们已不再仅仅满足于“有房住”，而是要住着舒适、住着方便、住着安全。
物业管理的目的就是服务千家万户，满足多层次需求，让广大老百姓满意。目前，我区物业管理呈现前所未有的发展速度，我们做了大量的工作，取得了一定的成绩。
一是规范维修资金管理。做到了个人住房维修资金建帐到户，遵循“业主所有，专户存储，政府监管，规范使用”的原则，规范专项维修资金的归集、管理和使用。
二是实行前期物业管理招投标 。自2006年我们实行前期物业管理招投标管理，规范开发企业前期物业管理工作，通过前期物业招投标，大大减少企业与企业之间的矛盾，体现了公开、公平、公正的原则，较好地解决了开发商、物业服务企业和业主之间长期存在的推诿扯皮现象。
三是大力整治小区环境卫生，积极创建省、市、区级文明小区。 结合我市创建文明城市的大好机遇，我们按照上级的指示精神和要求，积极组织各小区争创市级文明小区和物业示范小区。
在2010年西安市物业管理暨表彰大会上长安区住房保障和房屋管理局被评为全市物业管理先进单位，金阳物业管理有限公司管辖的融发心园小区被评为市级文明小区。 取得成绩的同时，也存在不少问题，如：发育迟缓、配套设施不到位、服务质量不高。
问题突出表现在：一是物业服务企业不规范，管理水平低，服务质量较差；二是水、电垄断经营行业服务不到位，导致物业服务企业强行断水、断电引发同业主的纠纷较多；三是业主委员会组建不规范并缺乏有效的监督机制；四是开发企业遗留问题较多等。 针对这些问题，我们认为应从以下几个方面着手改进： 一、增强物业管理服务意识，规范物业服务经营行为 物业服务企业首先要摆正服务业主的位子，切实转变“管理者”的角色，强化服务意识，尊重、关爱、善待业主。
在任何情况下，都不以强势面貌出现，不搞纠纷，不搞对立，尽可能把矛盾化解在萌芽状态；二是要加强物业管理队伍建设，全面提高从业人员整体素质和诚信意识，规范从业人员行为，这也是减少矛盾和纠纷的重要方面；三是强化对物业管理行为的监督，加强对物业管理从业人员的培训，与西安市房屋管理局培训中心联合，继续对我区物业管理从业人员进行培训，确保从业人员达到百分之百持证上岗。 作为物业行政主管部门，要严格按照《物业管理条例》的要求，切实履行职责。
一是要持续深入开展对《物权法》和《陕西省物业管理条例》的宣传；二是要加大整顿和规范物业管理市场秩序，加强企业资质管理；三是要引导物业服务企业创市优、创省优、创国优，培养物业管理示范项目，提高物业管理水平；四是要协调好物业管理与小区建设的关系，共同为构建和谐小区发挥应有的作用。 二、着力解决开发建设前期遗留问题 开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划、设计和施工标准要求，对住宅小区设施进行完善，土地、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。
开发建设售卖遗留问题、业主相邻关系处理不当等一直是引发物业管理矛盾纠纷的主要问题，物权法为其有效解决提供了法律途径，为物业管理活动中的各方主体权利、义务和责任确定奠定了法律基础；建筑区划内的道路、绿地、车位、车库及其他公共场所和设施的产权明晰，从根本上减少了业主、开发企业、物业服务企业之间因产权不清造成的矛盾纠纷；不动产相邻权利人相邻关系的规定，有助于避免业主之间的矛盾纠纷转嫁于物业服务企业。 三、依法组建业主大会和业主委员会，建立有效的监督机制 业主大会、业主委员会依法开展自治管理，是维护社区稳定、建立规范物业市场的基础。
加强业主大会、业主委员会的指导和帮助，首先，在业主大会组建和业主委员会组建、换届中，要把握好程序关、人选关，在业主委员会的人选上，要紧紧依靠社区居委会的力量，充分发挥社区居委会的核心作用，推荐一些守法、尽责、热心的业主进入业委会，通过我局指导程序，街办具体实施，组织召开首届业主大会，依法规范组建业主委员会，使业主委员会正确行使职权，真正发挥作用；其次，加大业主委员会成员的综合素质和业务知识培训，要结合当前出台的一系列物业管理政策法规，对业主委员会成员开展1-2次集中培训，使他们尽快熟悉《条例》、《规定》以及配套文件，能够在日常工作中，依法维护广大业主的利益。 第三，探索建立业主自律、业主委员会监督体系，将业主和业主委员会置于业主大会和广大业主的监督之下，通过业主公约和业主大会议事规则，引导业主搞好自律，建立业主委员会定期接待制度，帮助、指导业主委员会做好投诉。
第四，要规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。 根据国家和建设部的有关文件及陕西省西安市物业管理条例，结合我区实际，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础。
6.房屋如何维修和检测
1.建筑物的维护管理是业主和使用人的义务 早在1989年，国家建设部第五号令就明确规定：为了”保证房屋的正常使用”，”维护房屋所有人、使用人的合法权益”，要明确管理、修缮责任，所有人和使用人”应共同合理使用并承担相应的义务”。
因此，建筑物的维护管理是每位业主和使用人义不容辞的责任和义务。 2.不能因为是混凝土就认为可靠 常常有业主认为，房屋是由钢筋和混凝土建造，”因为是混凝土就牢固”。
但是经过若干年的风吹雨打，无论怎样坚固的混凝土，房屋的各个部分也会老化。如果对混凝土的老化置之不理，表面的涂层就会剥落，发生破裂，其结果不但影响房屋的外观，还会造成业主专用部分的漏水。
如果老化再进一步，将给房屋主体带来重大影响。 3.对恶化、老化的房屋要有计划地进行修缮 房屋的恶化、老化问题是无法回避的。
为此，有计划地定期对房屋进行修缮是必须的。专业物业管理公司将根据不同房屋使用的不同建材、结构等物理的耐用年限进行修缮，是房屋安全使用的基础。
4.为了有效地实施房屋修缮.需要编制长期修缮计划 为了有效地对房屋实施修缮，需要制定一个详细的计划，就何时何处进行修缮作出安排。 5.资金计划也很重要 房屋的修缮需要一定的资金。
因此，在房屋销售时已收取了一部分资金作了储备，该资金被称作”维修基金”。 维修基金的合理使用，不但是物业管理公司关心的事情，也是业主们应该关注的大事。
6.维修基金的其他用处 维修基金除了用于房屋修缮外，还可用于建筑物共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新。 7.维修基金不足怎么办？ 维修基金不足时，业主应当按照业主大会的决定或业主所拥有的产权面积比例，交纳维修基金。
8.物业转让。是否退还维修基金？ 业主转让所拥有的物业时，其维修基金账户中剩余部分的费用不予退还，继续用作物业共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，其中由业主交纳的剩余部分，由受让人向转让人支付。
9.业主报修项目是否可使用维修基金？ 业主报修项目如果属于业主自用部位或自用设备，其维修费用应该由业主自己承担，不能使用维修基金。 10.房屋保修期内是否使用维修基金？ 房屋出售后，政府规定了一定年限的保修期限。
保修期内房屋出现质量问题，应该由出售人承担维修费用，不能使用维修基金。
7.房屋维修部重大管理事项（10项）内容是什
物业管理服务质量标准 一、物业共用部位的维修、养护和管理 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全； 2、外部无乱搭建现象，保持外立面外观整洁统一； 3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录并及时维修装养护； 4、根据房屋实际使用年限、定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向甲方提出报告与建议，根据甲方的决定组织维修； 5、完好率98%以上。
二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理 1、设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象； 2、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施； 3、对可能发生的各种突发设备故障有应急方案； 4、载人电梯24小时正常运行； 5、路灯、楼道灯完好率不低于98%; 6、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全； 7、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通； 8、完好率99%以上； 9、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的及时组织修复； 10、属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向甲方提出报告与建议，根据甲方的决定，组织维修或者更新改造； 11、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求； 12、及时率98%以上。 三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通 1、楼层内每日清运垃圾2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味； 2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次，电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏； 3、外围果壳箱或者垃圾桶，每日清运垃圾2次； 4、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害； 5、完好率98%。
四、公共绿化的养护和管理 1、有专业人员实施绿化养护管理； 2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物； 3、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；定期喷洒药物、预防病虫害； 4、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果； 5、完好率98%以上。 五、车辆停放管理 1、进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放； 2、检查各停放车辆，发现异常或遗物及时通知车主； 3、巡视各停车区域，规范及疏导各车车停放秩序，及时维修损坏设施设备； 4、事故发生率控制在2%以下。
六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理 1、小区主入口24小时站岗值勤； 2、重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次； 3、安全监控设施良好，实施24小时监控； 4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理； 5、火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告甲方和有关部门，并协助采取相应措施。 七、装饰装修管理服务 1、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。
装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告甲方和有关主管部门； 2、无乱搭乱盖现象。
八、物业档案资料管理 1、专门的档案室，实行专人、专业管理； 2、档案资料齐全，按流程借用、销毁等。 九、其他 1、急修：15分钟内到达现场，及时率100%; 2、小修：小修不过夜，中、大修24小时内有回复并有回访记录；及时率100%。
