2025年，房地产行业正经历前所未有的偿债考验。
据克而瑞发布的数据，2025年，房地产行业债务到期规模甚至要高于2024年，达5257亿元。其中，2025年第三季度为偿债高峰，到期规模约1574亿元，占全年到期规模的近三成。
在过往，房企的融资渠道多元且相对畅通，银行贷款、债券发行、股权融资等方式为其发展注入源源不断的资金动力，支撑着行业蓬勃发展。但如今，形势却急转直下，融资规模大幅下降。
今年以来，很多房企仍陷入融资困难态势，上半年房企融资1844亿元，同比下降了30%。销售情况也不乐观，7月份房地产市场继续低位运行。由于销售不畅，房企融资性现金流长期流出，偿债压力更大，债务违约现象还在持续。
截至8月末，全国已有77家房企发生债务违约，较2022年债务违约爆发期的44家近乎翻倍。
在融资难，销售不畅的压力之下，房地产行业还要面对三季度平均每月需偿还超520亿元债务，对现金流本就紧张的房企而言，无疑是“压顶之石”。
主动降债构筑长期安全边际
为了避免债务违约，房地产企业采取了多种化债方式改善资本结构，这不仅是企业自救的关键一环，也是行业整体风险化解的重要信号。
在房地产行业化债过程中，多数出险房企选择被动纾困，比如债务重组、资产出售或债务展期，以此来缓解流动性压力，并为恢复经营争取时间。截至8月末，有20家出险房企债务重组或重整计划获批准，化债总规模突破1.2万亿元。
但是，部分出险房企虽推进债务重组，但实际上并没有提升现金偿付率，采取”以时间换空间”的被动策略也只是无奈之举。这些方式都面临一定的代价，比如股权稀释、资产折价或信用受损。
而不少优质房企，也在积极探索符合自身业务特点的融资路径，持续主动优化债务结构。华润置地凭借独特背景和多元化业务优势，保持了融资渠道的相对畅通。2025年以来，华润先后发行多期中期票据和公司债券，上半年末，加权平均融资成本同比下降32个基点至2.79%，维持在行业较低水平，为其偿债能力提供了有力支撑。
绿城中国则借助美元债破冰为负债提供了有力的支撑，今年上半年，绿城中国完成境外债务置换约8.02亿美元，并发行三年期5亿美元优先票据，成为自2023年2月以来首笔中资地产美元债。
此外，龙湖集团也凭借通过经营性现金流、经营性物业贷等工具坚持主动降债，走出了差异化突围路径。
龙湖早在2022年下半年就开始主动实施降负债策略。当许多企业尚未出现风险时，龙湖便意识到“可能带来行业底层经营逻辑重构”的调整。龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平表示：“我们三年前就主动刹车，提出以经营性现金流压降负债，并在2023年进一步以经营性物业贷置换信用债。”
这种“置换”策略颇具深意，经营性物业贷以购物中心、写字楼等优质资产为抵押，利率更低、期限更长，既能降低短期偿债压力，又能优化债务结构，是龙湖“降债+稳现金流”双目标的关键抓手。
龙湖的战略决策成效显著，经过三年的时间，龙湖已经降低了有息负债400亿元，且预计下半年还要再降200亿元，等于三年半的时间降600亿元的有息负债。这部分有息负债基本上全是信用债，也就是说，龙湖用了三年半的时间，已经平稳度过债务高峰。
截至2025年上半年末，龙湖的有息负债总额为1698.0亿元，较2023年末下降65.3亿元，净负债率（负债净额除以权益总额）为51.2%，剔除预收款后的资产负债率为56.1%，同比分别下降5.6%、2.6%，现金短债比1.74倍。
债务、现金流优化成行业共识
在化债过程中，优化债务结构已成为行业共识。优质房企不仅关注负债规模压降，更注重债务期限结构、币种结构和融资来源的优化。
截至上半年末，龙湖集团平均融资成本降至3.58%，较2024年全年进一步下降42个基点，创下历史新低。同时，龙湖集团平均合同借贷年期拉长至10.95年，达到历史最长年期。长周期、低成本的债务结构，不仅降低了短期偿债压力，更让龙湖有精力聚焦长期业务布局，而非疲于“借新还旧”。
华润置地则通过利用国企身份优势，保持多元化融资渠道。公司不仅通过传统银行信贷和债券市场融资，还积极运用REITs、类REITs等创新融资工具盘活存量资产。
金茂的债务结构优化同样具有参考性。其秉持“降短期、升长期；降境外、升境内”的策略。报告期内，其外币债务占比从上年末的25%降至21%，低息开发贷和经营贷占比提升至41%。报告期末，金茂的净债务为847.44亿元，2024年同期为904.65亿元；债务与调整后资本比率为53%，较上年同期减少23个百分点。
在行业信用危机频发的当下，优质房企始终坚守“按时还贷、不展期、不逾期”的财务纪律。通过如期甚至提前兑付的方式，持续巩固市场信心。
值得一提的是，龙湖能够实现债务压降的关键在于其强大的现金流生成能力。2025年上半年，龙湖集团实现营业收入587.5亿元，其中由运营及服务业务组成的经营性收入达132.7亿元，创历史新高。
运营及服务业务在龙湖集团营业收入中占比达到22.6%，实现核心利润40亿元，成为收入、利润的稳定贡献来源。更值得关注的是，龙湖集团含资本性支出的经营性现金流实现超20亿元净流入。
陈序平强调，房地产在过往高歌猛进的时候，许多房企常提的“经营性现金流为正”是不含资本性开支，本质还是靠负债增加、靠融资驱动增长。而龙湖在这三年已告别这种模式，我们坚持用正向经营现金流还债。
龙湖将资本性开支纳入考量后仍能实现现金流净流入，意味着其经营模式已从“规模驱动”转向“利润与现金流驱动”，具备可持续性。
在行业信用环境尚未完全修复、多数房企依赖债务重组续命的背景下，龙湖集团通过正向经营性现金流管控与提前兑付策略，成为为数不多有望率先穿越债务周期的房企，为行业提供了“安全边际重构”的实践样本。
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